你是否为你的“老破小”小区脏乱差、没有电梯、缺乏健身娱乐设施、没有物业管理等问题而烦恼？
如今，国家宣布将全面推进一件大事，这不仅有助于解决上述问题，让你的小区旧貌换新颜，还可能让你的小区升值！
什么大事？这就是城镇老旧小区改造。
日前，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（以下简称《意见》 ），要求贯彻落实党中央、国务院有关决策部署，全面推进城镇老旧小区改造工作，满足人民群众美好生活需要，推动惠民生扩内需，推进城市更新和开发建设方式转型，促进经济高质量发展。
今年改造3.9万个老旧小区
今年的政府工作报告提出，新开工改造城镇老旧小区3.9万个。如今，很快迎来了落实。
7月20日，国务院办公厅对外发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，明确提出，2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户；到“十四五”期末（2025年底），结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。
图源：新华社
所谓城镇老旧小区，是指城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。
按照上述意见的要求，各地要结合实际，合理界定本地区改造对象范围，重点改造2000年底前建成的老旧小区。据官方此前测算，这一部分重点改造对象约有30亿平方米的规模。
此前，2017年底，秦皇岛、张家口等15个城市开展为期1年的城镇老旧小区改造试点。而随着意见的出台，老旧小区改造进入全面加速的阶段。
为什么要改造？
住建部调研发现，这些老旧小区有几个特别突出的问题，一是管网破旧，上下水、电网、煤气，还有光纤，这些设施要么缺失，要么老化非常严重，老百姓反映非常强烈。
二是这些小区建造时间较早，它的很多公共服务是缺失的，比如养老、抚幼、物业，再进一步说还有文化娱乐、健身、机动车和非机动车的存放等，这都是普遍存在的问题。
尤其是现在很多老旧小区老龄化程度较高，老年人特别需要电梯，这也是很多居民呼吁了很久的事。
三是这些建造时间比较长的城镇老旧小区，很多没有物业管理，公共环境普遍比较差，包括道路破损、秩序混乱、私搭乱建等，这些问题直接关系到生活在小区里居民的获得感、幸福感、安全感。
“目前看老旧小区改造已经迫在眉睫，2000年前的房屋占很多城市房屋的比例超过60%。”中原地产首席分析师张大伟对记者表示，老旧小区改造是一项既能保民生，又能稳投资稳就业，还能拉动消费的多赢工程。
如何改造？
那么，具体怎么改造呢？
根据意见，改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类。
基础类主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。
完善类主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。
其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。
提升类包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。
钱谁出？
老旧小区改造一举多得，但关键问题来了，这需要真金白银，钱谁出呢？
意见明确，建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。
具体包括5个方面，合理落实居民出资责任，加大政府支持力度，持续提升金融服务力度和质效，推动社会力量参与，落实税费减免政策。
在居民出资方面，按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民出资参与改造，可通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。研究住宅专项维修资金用于城镇老旧小区改造的办法。支持小区居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造。鼓励居民通过捐资捐物、投工投劳等支持改造。
在政府支持方面，将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，中央给予资金补助，按照“保基本”的原则，重点支持基础类改造内容。
意见还要求，商业银行加大产品和服务创新力度，在风险可控、商业可持续前提下，依法合规对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。
7月17日，国家开发银行与吉林、浙江、山东、湖北、陕西5省，中国建设银行与重庆、沈阳、南京、合肥、福州、郑州、长沙、广州、苏州9个城市，分别签署支持市场力量参与城镇老旧小区改造战略合作协议。在未来五年内，国家开发银行、中国建设银行预计将向5省9市共提供4360亿元贷款。
有啥影响？
老旧小区改造，有助于解决小区设施设备陈旧、功能配套不全、物业管理缺失、小区环境脏乱差等群众反映强烈的城市管理“顽疾”，有效缓解城市管理的各种矛盾，改善居民生活环境，提升生活质量和群众的满意度。
大部分老旧小区的地段非常好，改造升级后，对于这部分物业的价格将有明显影响，特别是很多6层老楼增加电梯等改造后，价格上涨有望超过10%。
根据媒体的报道，2019年具有20年房龄的沈阳小西小区，成为沈阳首批既有住宅增设电梯的试点，电梯安装后，房价每平涨了2千元。
中央财政补贴“加码”
广汉按下老旧小区改造“快进键”
今年广汉市也争取到了1亿元的老旧小区改造中央财政补贴，计划改造30余个城区的老旧小区，其中最大的中山小区有 1900 多户 6000 余人，光是该小区的改造费用就有3000多万元。有了中央财政补贴“加持”，广汉的老旧小区改造速度和范围也将得到提升和扩大。
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| 福兴大院改造前后小区内景对比 |
提前计划打好有准备的“仗”
“这只是第一批，其实我们提出了 5 年完成城区老旧小区改造的计划，如果后续的资金能陆续到位，我们的5年计划也能如期完成。”广汉市雒城街道办主任李鑫说，在老旧小区改造方面，广汉启动时间早，且把整个老旧小区的情况进行了摸底调查，并向上提出了改造方案和资金申请，做好了充足的准备。
被列入改造的对象都是上世纪80年代或90年代的老旧小区，这些小区年久失修，地下管网老化，且几乎没有配套的基础设施，改造迫在眉睫。李鑫介绍，列入改造名单的老旧小区在10年内不会有棚改拆迁计划，且小区申请改造需要成立业委会，并有 95%以上的业主同意申请，然后每户缴纳不低于 200 元的改造资金，才能开展改造项目。而改造意愿强烈、自愿拆掉违章搭建、配合改造施工的小区会优先列入改造名单。
广汉教师新村北院算是改造较为成功的一个小区，这个小区有 6 栋楼房、182 户居民，建成至今有 20 多年历史，于 2017 年完成改造。如今站在小区门口，一眼就能看见小区大门上那块写着“教师新村北院”的古香古色牌匾，原先破旧的大门也换上了新铁门，门口还安装了车辆出入智能设备，小区各个角落分别安装了 12 组红外监控设备。小区内并不宽敞的院子里有整齐的停车位，有健身器材，还新建了一处居民可以休息的凉亭。上午天气凉爽，有不少老人带着孩子在凉亭内休闲、聊天、玩乐。
该小区业委会主任黄康云介绍，在改造之前，小区绿化乱七八糟，车辆乱停乱放，没有监控、门禁；改造后，小区的环境、治安都好了很多，而且成立了业委会，不再是脏乱差的“三无小区”。
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| 农林大院活动室改造前后对比 |
从政府“劝”着改到居民“求”着改
“老旧小区改造要充分尊重居民的意见，所以改造方案从初提到商议再到最终敲定，要在街道办、社区和居民之间反复三个来回，我们称之为‘三上三下’ 制度。”雒城街道柳州路社区党委书记陈雪如介绍，“一上下”是由街道办、社区、业委会通过实地踏勘，初拟改造内容，交由业主大会通过决议；“二上下”是由业主代表对设计方案可行性、合理性进行讨论分析，并提出修改意见；“三上下”是指由业主大会通过设计方案。
陈雪如坦言，在今年之前广汉的小区改造难度较大，就她所在的社区下辖 55 个 2000 年以前的老旧小区， 2004 年以前实行改造基本是老百姓自筹资金，街道办和社区得多次登门劝小区业主改造。从 2010 年开始陆续有一些补贴资金，加之部分小区改造后有带动效应，居民改造的意愿便逐渐强烈起来。
“今年情况不同了，好多小区业主找到我们，追着问好久能给他们小区申请改造。”临近退休的陈雪如在整个4月份，跑遍了辖区里所有的老旧小区，了解每个小区情况和居民改造意愿，并告知他们申请改造的条件。
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| 教师新村北苑改造前后大门入口处对比 |
“建管并重”完善小区自治体系
近日，在学府苑小区，业委会已经挨家挨户向居民宣传这项利好政策，虽然仍有一些阻碍，但总体进展很顺利。小区业委会成员田开琼介绍，小区地下管网雨污混流，小区外面商铺与居民楼房的管道共用，因为管道内淤积了太多油污，每个月都会爆管，一爆管就会出现污物横流的场面。
“住得太糟心了，好多家庭条件好点的都在其他新楼盘买房子搬出去了，但好在我们小区列入了今年老旧小区改造名单，我们求之不得。”田开琼说，小区业主经过商议，准备把小区地下管网全部更换，小区路面也要重新铺设，同时还要规划停车位，小区门口安装人脸、车牌识别系统和收取快递的“蜂巢”，楼栋单元门口安装门禁，小区内建休闲凉亭，安装健身器材等等，“要让整个小区焕然一新”。
小区旧貌换新颜是老旧小区的“硬” 改造，但更重要的是小区自治“软”实力要得到提升。李鑫说，老旧小区申请改造的条件之一是成立小区业委会，其目的就是为了充分发挥业委会的作用，完善小区自治能力，探索建立以党组织为核心，法治、德治、自治相结合的“一核三治”机制。
同时，建议具备市场化运作的小区聘请物业公司管理，实现物业、党建联建。探索建立小区“四自”新规约，即以小区院落业委会为主体，推进居民“自我管理、自我教育、自我服务、自我监督”，增强居民对小区管理的参与感，实现小区管理从无到有，居民素质从弱到强的改变。
来源：中国新闻网、经济日报新闻客户端、国办发〔2020〕23号文件、德阳日报
